巴曙松 博士、研究员、经济学博士后，国务院发展研究中心金融研究所副所长、副局长，北京大学汇丰商学院兼职教授，中国证监会基金监管部专家委员会委员；中国经济体制改革研究会特约研究员，中国经济改革研究基金会学术委员会委员。

　　1 股票目前还只能实盘交易，房地产市场，有首付比例，有放大倍数，所以房地产的波动，实际上杀伤力更大，比股市更大。

　　2 从目前的情况看，中国似乎越来越清晰地走在日本的道路上。这一轮的房地产泡沫比2007年还要高，事实证明我已经说对了。

　　房地产已成为投资品

　　黄金楼市：房地产的相关行业和金融活动高度关联。我们也都知道房地产具有双重特性，一重特性是实用品特性；第二是投资品特性。但其投资品特性似乎是近年才具备的。

　　巴曙松：这是一个有趣的现象，1998年开始住房改革之后，当时住房的特性基本是实用品特性，大概到了2005、2006年的时候，越来越表现为投资品的特性。我的论证依据是中国的房地产销售、房地产价格在市场化的初期，跟我们大家做金融投资经常要看的M0、M1、M2货币流通速度这些金融指标没有什么关系。但是2005、2006年之后，他们和M0、M1、M2的相关度都迅速提高，也就是说，它越来越多地表现为强烈的投资品的特性。

　　黄金楼市：也就是说，房地产和股票一样，成为了一种投资品。

　　巴曙松：是，将房地产市场和股票市场做一个对照，可以增强我们对这个市场的理解。先找它们相似的地方。一是这两个作为投资品非常重要的特点就是它受主要的宏观金融指标的影响非常直接、非常强烈。或者更直接说，就是看M1、M2的增长。大家对未来怎么样看？其实不用看太多复杂的指标，你就看金融指标，看明年的信贷供应量M1、M2增长怎么样。？如果增长比较快，就比较乐观；如果它有微调，房地产市场就会有调整。二是房地产市场的主体和股票市场的主体都呈现出非常独特的风险收益的偏好。

　　地产波动杀伤力比股市大

　　黄金楼市：除了以上特点，还有什么相似的特点？

　　巴曙松：两者的单边市特点都非常强烈，中国股市到目前为止，还是单边市。绝大部分，几乎所有的参与者只能在股市上涨时期才受益。房地产市场也是一样，各方利益纠缠的结果使它呈现出非常强的单边市场，各方的利益经不起房价下跌。如果哪个人说房价会跌，就有人围攻他，这不是一个成熟的房地产市场。怎么样改变这个单边市的特点，使这个市场能够经受得住一点波动，目前是一个大的课题。

　　黄金楼市：那有什么不一样的地方？

　　巴曙松：有，房地产市场有杠杆，股市到目前为止还没有。股票目前还只能实盘交易，100万只能买100万的股票。房地产市场，有首付比例，就有放大倍数。所以房地产的波动，实际上杀伤力更大，比股市更大。只是现在还没有真正意义上的房地产大波动，受这次金融危机影响，本来有一点波动的势头，又被4万亿的强大的刺激带动起来。事后看来，4万亿经济刺激一句话，除了国家投资的铁路、公路、基础设施受益之外，房地产就是最大的受益市场。还有一个不一样，股票市场到目前为止，它的波动对实体经济的影响有限。房地产不一样，房地产的被动对宏观经济影响非常大。

　　人口红利时期易有泡沫

　　黄金楼市：大家都在谈资产泡沫，你能否也谈下对这块的理解？

　　巴曙松：房地产作为投资品，跟股市有很多直接类比的地方，既有相同的地方，也有很多不同的地方。特别值得关注的是，在城市化、工业化快速推进的时期，在人口红利时期更容易导致资产泡沫，其中特别是容易体现在房地产市场。

　　黄金楼市：具体会怎么体现呢？

　　巴曙松：很多人解读日本房地产泡沫、股市泡沫其中很重要的原因是日元国际化时期造成。一个国家货币要国际化，自然利率要市场化。利率市场化就会增大成本，个人企业就会加大借贷。这个是日本在货币国际化时期过早地利率、汇率市场化导致了资产泡沫。从目前的情况看，中国似乎越来越清晰地走在日本的道路上。我此前判断这一轮的房地产泡沫比2007年还要高，事实证明我说对了。