“您好，听说您有套房子要出租，租出去了吗？……那不好意思，打扰了。”放下电话，刘烨在名单上画了一个叉，这已经是他今天画下的第47个叉。近来，规模庞大的大学毕业生进入租房市场，迫使这位房屋中介人员急切地寻找房源，“这段时间卖房难做了，不过租房倒是很火爆。”
和大多数中介一样，刘烨生活的重心都是房屋交易。26岁的他进入这个行业已经3年，他坦言，“这个行当不需要专业，只需要经验；市场也有规范，但更多的是潜规则……”
一个贴满租售信息的门脸，几张桌子，几台电脑，几个穿西装打领带的业务员，这就是一般人印象中的房屋中介机构。近年来，随着房地产业的不断发展，各大城市都能见到这样的中介店面，尤其是大城市的大楼盘，几乎周围都能“养活”一圈房屋中介。
“在北京，挣扎着大大小小数千家房产经纪人公司，然而，这其中真正具有租赁从业资格的仅有30家。”北京中大恒基呼家楼店经理仇勇一语中的，描述着乱象环生的房屋中介市场。
据仇勇回忆，房屋中介市场的混乱由来已久。2000年左右，在房屋租赁方面，源起自贵州的“房屋银行”业务被引入北京。但由于政策及管理方面未形成有效监督，很快被“做烂”，靠“房屋银行”业务沉淀资金、靠“房屋银行”业务低进高出甚至坑骗看房费等形式充斥市场，为整个房地产中介行业的口碑不佳埋下了伏笔。
十年来，巨大的房屋交易市场规模促使房产中介的数量直线增加，也让业内各种“猫腻”不断“创新”。“高进低租套取租金逃跑已经是老方式了，现在还有一房多卖、假信息钓鱼、利用合同做手脚等各种花样。”刘烨介绍，中介就是通过买卖信息赚钱，于是让买卖双方信息不对称就成了操作手段。这种“不透明”法则，成为各种“猫腻”行为滋生的沃土。
除了欺诈，中介有时也扮演交易价格推手的角色。北京链家地产副总裁林倩接受采访时说，一些中介公司做的不只是居间，而是要求房东将房产全权委托，因为手上有大量的房源，所以可能会出现囤积房源，然后伺机把租房售房价格炒高的情况。
“我们当然希望信息都能掌握在自己手里，这么做也不违法吧？”刘烨说这是业内最基本的“潜规则”了。而类似的“潜规则”还很多，比如以高于市场价的价格与房东签合同，通过合同里面的“装修权”对房屋进行隔断，然后再群租出去获取更高的回报。
其实十年以来，相关部门已经数次整顿房屋中介行业，也出台了相关的法律法规。比如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》、《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》等。
“这些法律法规对我国房地产经纪业的管理和规范起了十分重要的作用，但其先天的不足和对新环境的不适应也越来越明显。目前现状是相对于房地产经纪这个快速发展的新兴行业，法律法规的制定滞后于其发展速度，并逐步成为制约行业规范化运行、正确均衡发展的瓶颈。”重庆大学副教授杨宇说。
仅就市场准入制度而言，根据《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》，设立房地产中介服务机构需具备几个基本条件：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；另外从事房地产经纪业务的须有规定数量的房地产经纪人。除此之外，房地产中介服务机构还须在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。但按照《城市房地产管理法》第五十七条规定，设立房地产中介服务机构，只需向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后即可开业。
管理标准不一致，到房地产管理部门备案也非强制性手段，导致市场中大量不具备从业资格的中介机构存在，真规范缺乏执行力，也遭遇潜规则的不断挑战，而造成这种现象的根本原因就是缺乏房地产中介机构资质审查程序的统一和强制性规定。
面对如今“声名狼藉”的房地产中介现状，业者也呼吁规范化管理与整顿。仇勇说，“应该提高入行门槛，虽然目前《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和很多公司都规定房地产经纪人的学历必须在大专以上，但假学历、无照从业的现象仍普遍存在。”
旷野绘（人民图片）
加强立法 可操作性和执行力是关键
“通过中介买房租房想做到物美价廉本来就是一件不可能的事情。”刘烨直言，“中介接触信息多，速度快，好房源当然自己就先收购了。”但他也承认，这个行业亟待立法规范和管理，“说实话，我也想买房，也租着房，将心比心我也不想挨‘坑’，但中介不被信任现在已经是一种常态。”
现实状况表明，房地产中介市场存在的许多问题，是由于政策或法律上的空白造成的。这一方面表现在面对迅速发展的房地产市场及房地产中介活动，立法缺乏前瞻性导致“无法可依”的窘境；另一方面，现有的一些政策或法规严重滞后于房地产市场及房地产中介活动的实际。
“进行房地产中介市场管理立法，首先必须增强可操作性和执行力。要在充分掌握房地产市场及中介活动运行规律的基础上，对其运行和发展的各个环节，进行明确规定。”北京市聚合律师事务所律师宋通说，“比如大多数房屋租赁纠纷涉及金额较少，可能只有1000元的租金，投诉成本高了，消费者维权的可能性当然就会降低，除非法院能用简易程序或者多样化的处理渠道处理此类案件。”
同时他还提出，立法还应注意各个层级、各个地方房地产中介市场的统一、衔接和配套。“一是同一层级立法之间的规定要互相衔接，处理好与公司法、民法通则、合同法、消费者权益保护法等普通法之间的关系；二是不同层级的立法应当和谐一致，不能冲突；三是各地方的立法或规范性文件应当符合法制统一的原则。”
“目前，房地产中介服务业不仅是缺‘紧箍咒’，也缺念‘紧箍咒’的人。”有专家指出，我国的房地产经纪业急切需要从“游击散漫型”走向职业化、正规化，从“零星分散型”走向社会化、集团化，从“粗放经营型”走向专业化、精细化。
有人提出房地产经纪机构应该设有保证金，从业人员应有责任保险制度。另外，也有专家提出，房地产中介行业协会要积极制订行业规范，发挥行业组织作用，制定行业自律公约，加大自律的力度。
面对现实存在的种种问题，房屋中介行业的规范化运行成了一个巨大的挑战，市场经济很重要的一方面是要有健全的法律法规体系作保障，房地产经纪行业也迫切需要完善的法律制度约束市场的不规范行为。 （杜榕 崔昊）
美日及我国港台地区的规定(法规链接)
美国
美国的房地产经纪监管主要通过立法进行规制，对经纪机构以及经纪人员规定了一定的资格、条件。由于房地产业具有明显的地域性特征，因此美国的房地产经纪监管主要由各州对房地产经纪资格取得的条件与方式、执照更新、不动产复原基金等制度进行规定。这也是美国区别于其他国家和地区的特征。
日本
日本的房地产经纪监管是通过对整个不动产交易进行规范而实现的，日本于1952年制定的《不动产交易业法》是房地产经纪监管的主要法律依据。该法律对房地产经纪人的资格认证、经纪机构营业保证金、经纪业务行为规范以及合同形式、佣金制度等进行了规定，并明确发布虚假广告或虚假信息、索取高额报酬等禁止性行为，以及要求经纪人订立书面合同、公开收费标准等限制性行为。
香港
我国香港地区采取英美法系传统，房地产经纪活动表现为房屋与土地的代理。香港地区于1997年颁布《地产代理条例》，建立了地产代理监管制度，规定地产代理人(公司)牌照制度、注册制度、佣金制度，并且设立了专门的监管机关“地产代理监管局”负责具体制度的执行。
台湾
我国台湾地区的《不动产经纪业管理条例》是对整个台湾地区房地产经纪行业进行管理的基本法律文件，建立了房地产经纪人考试、注册、换证等制度并规定了奖惩办法，对房地产经纪人的执业资格进行了有效管理，具有行政管理特别法性质和专门职业法性质。该条例又规定：如果房地产经纪企业或经纪人员违反有关规定，除受处罚外，还应追究其民事责任；非房地产经纪企业经营中介或代销业务的公司，行政主管机关有权禁止其营业，并处以罚款直至追究该企业负责人的刑事责任。 (杜榕整理)